Зачем ТЦ нужен цифровой двойник и как его создать управляющей компании?
В июле 2026 года в Дубае запустили Dubai Digital Twin Platform – виртуальную копию всего эмирата, объединяющую более 1500 геопространственных слоёв данных, а также 3D-модели свыше 195 000 зданий и 280 000 объектов городской инфраструктуры. Платформа создана для управления инфраструктурой и объектами городской среды. С ее помощью власти смогут моделировать сценарии их развития до того, как они реализуются в реальности — от загрузки транспортных потоков до оптимизации энергопотребления. Этот проект смог быть реализован благодаря цифровым двойникам, которые позволяют спрогнозировать последствия масштабных структурных изменений во время их имплементации.
Подход впервые разработали в NASA после аварии на «Аполлон 13». После нее было принято решение создавать идентичные цифровые копии космических объектов, которые использовались для симуляции полётных условий на случай возникновения нештатных ситуаций. Спустя несколько десятилетий эта концепция нашла применение и в бизнесе. В частности, в управлении жизненным циклом сложных инженерных объектов. В 2002 году о ней рассказал Майкл Гривз, назвав «моделью зеркальных пространств», а сам термин «цифровой двойник» появился спустя восемь лет.
Сегодня цифровые двойники используются и в девелопменте, а также при эксплуатации объектов торговой недвижимости. Один из примеров – оптимизация климат-контроля в пятиэтажном здании площадью около 15 800 кв. м. Платформа, созданная на базе модели анализа работы оборудования и данных с датчиков, снизила энергопотребление систем на 25%, не затронув при этом работу арендаторов.
Рассказываем, как технология цифровых двойников может помочь повысить эффективность эксплуатации и снизить операционные расходы на управление торговым центром.
На чем позволяют сэкономить цифровые двойники?
Любая управляющая компания, которая системно подходит к анализу и управлению расходами на техобслуживание, ремонт и эксплуатацию объекта, рано или поздно приходит к необходимости создания цифровых систем, которые в реальном времени показывают, что происходит с основными операционными процессами в здании. Что такие системы позволяют отслеживать?
Энергопотребление. Автоматическое управление энергоресурсами позволяет понять, сколько вы тратите энергии в течение определенного периода времени – днем или ночью, помесячно или посезонно, в зависимости от температуры воздуха на улице. Это базовый уровень цифрового контроля, который сегодня есть во многих объектах.
Диспетчеризация инженерных систем. Единая система диспетчеризации объединяет вертикальный транспорт, вентиляцию и холодильное оборудование. С ее помощью в реальном времени можно менять настройки оборудования и заметно экономить на энергопотреблении здания. В том числе на работе чиллеров и вентиляционных установок – самой затратной статье расходов на электроэнергию в ТЦ.
Отключение части подобного оборудования в непиковые часы, снижение подачи воздуха и оборотов двигателя дают экономию энергопотребления в 20-30% по сравнению со зданием, которое управляется вручную.
Техническое обслуживание. Дополнительные приборы на электродвигателях, эскалаторах и другом оборудовании фиксируют отклонения – рост токов двигателя, нагрев отдельных узлов, вибрацию – раньше, чем неисправность станет заметна визуально. Так вы вовремя увидите скрытый дефект, например необходимость замены подшипников на электродвигателе системы вентиляции, и успеете предотвратить поломку.
Как подготовить объект к внедрению цифрового двойника
Новые торговые центры сегодня изначально проектируются с учетом централизованного управления и диспетчеризации – возможность развития цифровой инфраструктуры закладывается еще на этапе проекта. Иначе дело обстоит с уже действующими объектами, многие из которых нуждаются в модернизации инженерных систем и запуске автоматизации с нуля.
Первое, с чего стоит начать, – определиться, какого результата вы хотите достичь, потому что качественная автоматизация всегда требует значительных вложений. Следующий шаг – это аудит энергоэффективности здания. Он покажет, сколько потребляет здание и на каком оборудовании можно сэкономить. Иногда для этого приходится дополнительно устанавливать приборы учета, потому что без них понять реальную структуру потребления невозможно.
Далее многое зависит от размера объекта. Если вы управляете большим ТЦ и в нем много приточно-вытяжных установок, в фокусе вашего внимания – оптимизация вентиляции. Если, например, торговый центр располагает большим количеством вертикального транспорта, стоит проверить, оснащены ли эскалаторы системами старт-стоп управления.
Своими силами полностью реализовать подобный проект управляющая компания вряд ли сможет. А вот подготовить понятное и подробное техническое задание с ключевыми параметрами для подрядчика, который специализируется на внедрении систем цифрового управления – это как раз задача управляющей компании.
Как оценить эффект от внедрения
Самый очевидный и измеримый эффект от цифровизации инженерных систем – экономия на энергопотреблении. Автоматическое управление оборудованием – чиллерами, приточно-вытяжными установками – дает снижение расходов на 20-30% по сравнению со зданием, где этими процессами управляют вручную. Также значительным оказывается эффект от централизации диспетчеризации.
Сложнее оценить качественные показатели, влияние которых можно увидеть не сразу, – например, скорость реакции на неисправности вертикального транспорта и снижение числа отказов оборудования. Такие параметры имеет смысл оценивать в динамике в течение продолжительного периода времени.
Что в итоге?
Технология, масштабируемая сегодня до размера городских агломераций, полезна и для УК ТЦ. Именно она помогает сделать управление затратами на эксплуатацию здания прозрачными и как результат, сэкономить на них. Масштаб таких изменений может быть разным, но польза для бизнеса очевидна всегда. И чем раньше управляющая компания начнет системно измерять операционные процессы с помощью цифровых двойников, тем больший позитивный эффект для бизнеса дадут подобные изменения.
