Рынок складской недвижимости остывает
Рынок стал гибче, а спрос – осторожнее
Опрошенные эксперты подтверждают, что складской рынок действительно переживает фазу охлаждения. В Московском регионе, где еще недавно был жесткий дефицит, вакантность к концу I квартала 2026 года достигла 6% с учетом субаренды против 1,5% годом ранее, делится статистикой директор по развитию фулфилмент-оператора «Бета ПРО» Артем Смирнов. Более того, по итогам 2026 года ожидается абсолютный рекорд по вводу складских площадей – 7,4 млн кв. м, что увеличит общий объем рынка России до 60 млн кв. м, добавляет он. Помимо рекордно высоких объемов новых площадей на охлаждение рынка влияет снижение темпов экспансии онлайн-ритейлеров. Объем сделок с их участием в I квартале 2026 года сократился более чем вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2025 года, и этот тренд сохраняется.
Руководитель департамента складской логистики «ТРАСКО» Михаил Бурьянов подтверждает тенденцию: «Сейчас многие компании данного сегмента отказались от агрессивной стратегии. Раньше из-за активного увеличения объёмов хранения товаров грузовладелец был вынужден арендовать дорогой склад с дорогим персоналом, что при минимальной оборачиваемости продукции вело к высоким складским затратам. Сегодня игроки, напротив, взвешенно подходят к резервированию новых площадок». Аналогичной стратегии, по его словам, придерживаются производственные и логистические компании.
Сложившаяся ситуация делает рынок более гибким: появилось больше предложений и вариантов субаренды, а арендодатели демонстрируют готовность к переговорам, отмечает руководитель отдела маркетинга «Курьер Сервис Экспресс» Андрей Дорогавцев.
При этом арендаторы действуют осторожнее из-за высокой стоимости капитала, нестабильного спроса и необходимости сохранять маржинальность.
Остается ли спрос в регионах?
В 2023-2024 годах спрос на складские площади заметно смещался в регионы: компании стремились быть ближе к покупателю, быстрее доставлять заказы и сокращать логистические расходы. Однако сейчас эта тенденция, по оценке некоторых участников рынка, начинает ослабевать. В крупных региональных хабах арендные ставки уже приблизились к московским, а увеличение свободных площадей в столичном регионе снова делает Москву и Подмосковье привлекательными для арендаторов.
По словам Михаила Бурьянова, рост ставок в 1,5-2 раза на аренду региональных складов был действительно неоправданно высоким. При этом с конца 2025 года ранее востребованные помещения переходят в сегмент пустующих, поэтому тенденция смещения спроса в сторону регионов продолжится, считает он. Кроме того, расходы на персонал за пределами столицы остаются существенно ниже, чем в Москве и области, что особенно выгодно для арендаторов.
Менеджер по развитию бизнеса FM Logistic в России Анастасия Шабанова также отмечает рост вакантности на региональном рынке: этот показатель варьируется от 3% в Ростове-на-Дону, где по-прежнему фиксируется дефицит качественных складских объектов, до 10% в Новосибирске. «Столь значительное увеличение вакансии в Новосибирске объясняется активным вводом в эксплуатацию большого объема новых складских площадей в прошлом году, – говорит она. – Средняя ставка аренды, также как и в ЦФО, снизилась и сейчас держится на уровне 9000-9500 руб./кв. м год».
Спрос в регионах по-прежнему поддерживают прежде всего онлайн-операторы и крупные ритейлеры. Для таких компаний склады за пределами столичного региона позволяют быть ближе к покупателю, сокращать сроки доставки и снижать логистические расходы. Производственные компании принимают решения иначе: они оценивают расположение своих мощностей и транспортную экономику, после чего выбирают между размещением продукции в регионах продаж и концентрацией запасов в логистических хабах ЦФО.
Вернется ли кризис?
По мнению Михаила Бурьянова, экономическая неопределённость и высокая ключевая ставка Центрального Банка существенно замедляют восстановление рынка. Дополнительное давление оказывает избыток предложения из-за рекордного ввода площадей от застройщиков. Если в ближайшие два года возобновятся деловая активность и приток новых инвестиций на рынок, можно ожидать постепенного роста ставок.
При этом возвращения к острому дефициту 2024-2025 годов не ожидается. Рынок уже прошел фазу перегрева, а взрывного роста со стороны ритейла и e-commerce, который мог бы быстро поглотить новое предложение, пока не прогнозируется.
Более вероятный сценарий, по словам Артема Смирнова, – минимальный ввод новых площадей в 2027 году. Если в 2026-ом ставки продолжат падать из-за профицита площадей, то с 2027 года на фоне сокращения вакантности начнется их устойчивый рост. Спрос будет стабильно высоким, но не приблизится к пиковым значениям 2023 года. Основным потребителем останутся сегменты e-commerce и продуктового ритейла, а доля свободных площадей может сократиться до 3%, резюмирует эксперт.
