В России с участием правительства и законодателей активно обсуждаются форматы и сценарии изменения льготной программы «Семейная ипотека», ставшей абсолютным лидером по объему ипотечного кредитования – по итогам августа 2025 года на данную программу пришлось 68,5% выданных в Сбере жилищных кредитов.
Доля «Семейной ипотеки» на российском ипотечном рынке
Весомая доля «Семейной ипотеки» на ипотечном рынке объясняется ростом как ставок по рыночной ипотеке, изменениями в условиях выдачи «Семейной» ипотеки, так и отменой льготной программы «Господдержка 2020» в июле 2024 года.
С запуска программы в начале 2018 года льгота распространялась на семьи, в которых с 1 января 2018-го по 31 декабря 2022-го родились второй и последующие дети. С июля 2021 года она стала доступна семьям с одним ребенком до 7 лет. Всё это время ставка была зафиксирована на уровне 6%.
Минфин изучает новую модель семейной ипотеки, которая может заменить программу с единой ставкой 6%. Один из обсуждаемых вариантов: 12% — на первого ребенка, 6% — на второго и 4% — на третьего и более детей. В таком случае множество семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут остаться без доступа к льготной ставке.
Возможный эффект на семьи с одним ребёнком
По данным последней переписи населения, более 55% семей в России с одним ребенком, 33% - с двумя, а три и более детей приходится на оставшиеся 12% семей. Всего в России 11,6 млн семей с ребенком возрастом до 7 лет, а общая доля семей, в которых такой ребенок единственный, то есть подходящий под условия получения «Семейной ипотеки», порядка 34% или 4 млн от общего числа семей с детьми. Таким образом, порядка 2,8 млн семей, за исключением уже воспользовавшихся программой (1,2 млн семей), могут лишиться доступа к выгодной ставке.
Изменения обязательств по ипотеке при повышении льготной ставки до 12%
В 2025 году медианный ежемесячный платёж заёмщиков по «Семейной ипотеке» составляет 31,4 тыс. рублей. В случае введения новых условий для семей с одним ребенком платёж вырастет на 38% до 43,5 тыс. рублей в месяц.
Повышение ставки и ежемесячного платежа повлечет за собой увеличение числа отказов. Определяющим фактором для отказа в ипотечном кредите является показатель долговой нагрузки (ПДН) – это доля от дохода за исключением других обязательств, которая будет тратиться на ежемесячный платеж. Если выплаты по ипотеке и другим кредитам будут поглощать 80% и больше от дохода заёмщика, то это повлечет отказ в выдаче кредита. Проанализировав выдачи по «Семейной ипотеке» в Сбере в 2025 году, можно посчитать, что среди тех, кто уже взял ипотеку под 6%, около 20% заёмщиков «Семейной ипотеки» с высокой долей вероятности не смогли бы получить кредит, так как при ставке 12% их показатель долговой нагрузки составил бы более 80%. Если брать в расчёт, что половина 55% из них с одним ребёнком, то возможности взять кредит лишилось бы 11% семей.
Изменения обязательств по ипотеке при снижении льготной ставки до 4%
Для части заёмщиков планируется снижение льготной ставки по «Семейной ипотеке» - до 4% для семей с 3 и более детьми. В таком случае медианный платёж для заёмщиков опустится на 28,6% с 31,4 тыс. рублей до 22,4 тыс. рублей.
При снижении ставки до 4%, доступ к льготной ипотеке получили бы дополнительно 7% новых заёмщиков. С учетом доли семей с тремя и более детьми, право на такую ставку будет только у 0,8% получателей семейной ипотеки в 2025 году.
Влияние на рынок недвижимости
Кроме того, для потенциальных заёмщиков семейная ипотека по новым условиям может стать невыгодной из-за снижения ключевой ставки ЦБ и рыночных условий ипотечного кредитования. Так, 20 сентября 2025 года советник председателя Банка России Кирилл Тремасов заявил, что планируемое среднегодовое значение ставки на 2026 год - 12-13%, то есть на уровне семейной ипотеки для семей с одном ребенком. Кроме того, представитель ЦБ заявил, что к концу 2026 года ключевой ставки может достичь однозначного уровня, то есть менее 10%.
Многие, кто был вынужден взять семейную ипотеку под 12%, окажутся в условиях, когда рыночная ставка станет ниже льготной. Если ставка ипотеки с господдержкой будет незначительно ниже уровня рыночной или находиться на одном уровне с ней, не будет решаться ещё одна задача льготного ипотечного кредитования – поддержка строительной отрасли. При паритете ставок, многим семьям будет выгоднее брать рыночную ипотеку на вторичное жильё, которое дешевле и шире представлено на рынке недвижимости.
На последних данных можно видеть, что рост объемов выдач по рыночной ипотеке коррелирует со снижением объемов выдач по семейной ипотеке, в то время как остальные ипотечные продукты остаются на прежнем уровне.
Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка:
Дифференцирование льготных ставок по «Семейной ипотеке» в зависимости от количества детей приведет к потере части ипотечных заёмщиков, особенно тех, кто не сможет уложиться в ограничение показателя долговой нагрузки на уровне 80%. Таким образом общая доступность программы, из-за непрохождения порога ПДН в 80%, снизится на 10%.
Часть заёмщиков будут вынуждены искать более дешевые объекты недвижимости, чтобы уложиться в лимиты, что повлечет необходимость подбора жилья меньшей площади, которое меньше подходит для семей с детьми.
Из-за снижения ключевой ставки ЦБ всё более привлекательными будут становиться ипотечные кредиты на рыночных условиях, в таком случае часть объёмов ипотечного кредитования перетечет на вторичный рынок, где стоимость сопоставимых объектов в среднем ниже и шире выбор.
Фото: freepik
