112
Как приобрести квартиру в ипотеку без первого взноса законно?
Центральный банк справедливо считает ипотеку без первого взноса особо рисковым продуктом. Люди не имеют накоплений, они не вкладывают собственные средства в квартиру, при возникновении проблем с выплатами, у них не будет особой мотивации для того, чтобы сохранить квартиру. Вспомним 2008 год, когда в США раздулся «ипотечный пузырь», своих денег в приобретенных объектах у людей не было, когда наступили тяжелые времена, собственники просто отдавали банкам ключи от домов и квартир. И де факто залоги ничего не стоили, все это вылилось в мировой кризис. Российские банки методично уходят от массовой выдачи ипотеки без первого взноса, это правильно. Но в реальной жизни всегда есть исключения, есть достойные заемщики, которых можно было бы кредитовать и без первоначального взноса. Они платежеспособны, ответственны, но, как правило, молоды и не готовы годами копить. Таких не много, и они находят способы решить проблему. Не обязательно это связано с каким-то лукавством. Рассмотрим законные варианты решения проблемы первоначального взноса при ипотеке.
Например, застройщики, заинтересованные в продажах своих объектов, берут решение проблемы с отсутствием первого взноса на себя. Как это работает: у банка и застройщика есть договоренность, что если ипотечный клиент выбирает квартиру в определенном доме, то застройщик предоставляет серьезную скидку. По факту – это деньги, которые застройщик платит банку за оформление такого договора. И получается, что эта скидка становится своего рода первым взносом, ее оплачивает застройщик. В Екатеринбурге такой вариант предлагает Синара Девелопмент, и на этот продукт просто бешеный спрос.
Есть вариант с маткапиталом в качестве первого взноса. Банки готовы принять сертификат в качестве первоначального взноса по ипотеке. Но тут размер имеет значение, сумма на первого ребенка – 466 тысяч рублей, на второго и последующих - 616 тысяч рублей, поэтому часто этого клиенту не хватает на первый взнос, здесь многие буксуют. С другой стороны, если стоимость квартиры не велика и этой суммы заемщику хватает, банку может быть невыгодно выдать ипотеку. У ряда кредитных организаций стоят ограничения по нижней планке, например, от 700-800 тысяч рублей. Если вся квартира стоит столько, и на руках еще 616 тысяч в виде маткапитала, то после погашения первого взноса от ипотеки останется менее 300 тысяч рублей. Хлопот много, а обслуживать кредит и платить проценты клиент будет недолго, банк просто не сможет собрать проценты по аннуитету. Пример приведен условно, в Екатеринбурге, конечно, не купишь за такую цену квартиру, но в области это вполне реально. Поэтому заемщики без первого взноса, с маткапиталом, со скромными заработками, желающие приобрести жилье за небольшую цену, порой, оказываются за бортом банковского кредитования.
Но это не значит, что они не могут решить свою жилищную проблему, здесь будет уместно обращение в кредитный кооператив. Кредитные кооперативы работают в сегменте, где суммы меньше, они не выдают по нескольку миллионов в одни руки, как банки. Например, в нашем КПК пользуется популярностью программа, согласно которой мы выдаем до 1 миллиона 300 тысяч рублей. Как правило, за займом приходят люди с уровнем дохода ниже среднего, часто речь идет о приобретении вторички, или небольшой квартиры студии в новостройке, объекта в пригороде. Там квартира может стоит 1 миллион плюс минус несколько сотен тысяч. Схема покупки квартиры без первого взноса в КПК такова: люди покупают ее у продавца за полную стоимость. Все деньги заемные – они берутся в КПК. Через 45-60 дней 616 тысяч поступает в счет погашения (маткапитал). Мы рассчитываем график на оставшуюся сумму, с фиксированным ежемесячным платежом до конца срока, срок небольшой – до 4 лет. В данном примере платеж будет составлять в районе 20 000 рублей в месяц. Это сопоставимо с оплатой аренды съемной квартиры.
Но и люди с уровнем дохода выше среднего могут воспользоваться ссудой в КПК, если рассматривают вариант с улучшением жилищных условий. Например, при стоимости объекта в 4 миллиона 200 тысяч, они вносят за счет продажи имеющейся квартиры, допустим, 3 миллиона. При этом 1 миллион 200 тысяч берут в КПК. После того, как сделка проходит, 616 тысяч погашается за счет маткапитала. На руках в виде ипотеки у заемщика остается 600 тысяч рублей. Это продукт не совсем без первоначального взноса, здесь первый платеж идет от продажи имеющейся квартиры и господдержки. Такие клиенты могут рассматривать и банковскую ипотеку. Но если по какой-то причине банк им отказал, они могут взять заем в кредитном кооперативе, где ставка выше, но оценка клиента мягче. Сегодня даже при хорошей зарплате отказы со стороны банков – не редкость, ведь они оценивают не только самого клиента, но и отрасль, в которой он трудится. Список пострадавших отраслей довольно внушительный.
Есть еще один способ купить квартиру без первого взноса - так называемая обратная ипотека, но тут требуется помощь старшего поколения. Родители берут кредит под залог имеющегося жилья, на полученные средства покупается второй объект для молодой семьи. Правда, заемщиками будет не молодежь, даже если на семейном совете будет решено, что молодые фактически сами будут расплачиваться по долгам, вся ответственность за погашение кредита ложится на тех, кто указан в договоре.
Нужно понимать, что при таком варианте кредитор оценивает не только качество, стоимость и ликвидность залоговой квартиры, но и платежеспособность заемщика, его возраст и так далее. То есть не каждая семья сможет вписаться в требования банков и ставка выше, чем по программам классической ипотеки. Но попробовать стоит.
Еще один вариант – взять в банке потребительский кредит и потратить его на оплату первого взноса. В данном случае сама ипотека будет оформляться по обычной схеме, ведь на руках у клиента будет искомая сумма. Если цена квартиры невелика, например, квартира стоит 1 миллион рублей, в виде потреба берется 300 тысяч и на сумму 700 тысяч оформляется ипотека, то такая схема может сработать. При достаточной платежеспособности клиента, что важно. Но если объект дорогостоящий, зарплата небольшая, банк откажет в ипотеке, так как справедливо сочтет, что клиент два кредита просто «не потянет».
Резюмируя, можно посоветовать заемщикам взвешенно подойти к покупке квартиры в ипотеку без первого взноса. Какой бы ни был выбран вариант, классический, с использованием ипотеки в банке, с залогом в виде имеющегося жилья, альтернативный в виде займа в КПК, нужно понимать, что приходится принимать на себя серьезные долговые обязательства. Идти в обход, значит, что можно использовать законные способы вписаться в требования кредиторов, а вовсе не возможность обмануть их.
