1883
Блокчейн-технологии как новый инструмент развития рынка недвижимости
Рынок ипотеки является одним из крупнейших сегментов кредитного рынка — в 2021 году объем выданных ипотечных кредитов в России составил, по данным Банка России, рекордные 5,7 трлн руб лей. При этом ипотека всегда была и остается социально значимым инструментом — в разное время доля приобретаемой в ипотеку жилой недвижимости колебалась от 30 до 60%, то есть примерно каждый второй счастливый собственник квартиры сталкивался с особенностями и сложностями получения ипотечного кредита.
Цифровизация ипотечного рынка — одно из обязательных условий упрощения, удешевления и повышения доступности процесса приобретения жилья для граждан. Появление маркетплейсов объектов недвижимости и суперсервисов для сопровождения их покупки, изменение законодательства и введение в оборот электронных закладных уже значительно изменили в лучшую сторону облик рынка. Однако за счет большого числа участников — застройщиков, агрегаторов и маркетплейсов, банков, депозитариев, государственных компаний — этот сегмент все еще остается весьма сложным и требующим дальнейшего развития, в том числе — путем применения прорывных цифровых технологий.
Для ускорения цифровизации оборота электронных закладных в сентябре 2021 года государством был сделан принципиальный шаг — запущен эксперимент по апробации взаимодействия депозитариев, осуществляющих хранение электронных закладных, и Росреестра с использованием технологии распределенного реестра на базе платформы «Мастерчейн». Данная платформа позволяет устранить транзакционные (организационные) и трансформационные (технологические) издержки при информационном обмене, поэтому следующим логичным шагом должно стать подключение к эксперименту других участников рынка недвижимости для решения своих специфических кейсов и задач.
Цифровые драйверы рынка секьюритизации ипотечных кредитов
Секьюритизация — перевод малоликвидных, необращаемых финансовых активов, к которым относятся ипотечные закладные, в обращаемые инструменты рынка ценных бумаг. По-другому — выпуск ценных бумаг, обеспеченных активами или будущим финансовым потоком от таких активов, которые списываются с баланса инициатора и получают юридическую самостоятельность путем передачи таких активов специальному юридическому лицу. Главная проблема секьюритизации, помимо стандартных конфликтов участников рынка, заключается в низком уровне мониторинга рисков, связанных с базовыми активами; при этом дополнительное страховое обеспечение ипотечных облигаций позволяет повысить интерес и доверие инвесторов.
Основные задачи, решаемые в рамках взаимодействия участников процесса секьюритизации — банков, ипотечных агентов, андеррайтеров, рейтинговых агентств, страховых компаний, — это оценка активов и формирование из них портфелей, выкуп портфелей, выпуск облигаций и их страховое обеспечение, а также мониторинг рисков базовых активов. Очевидно, что в рамках реализации этих задач участникам рынка необходимо активно взаимодействовать друг с другом и обмениваться большим объемом конфиденциальной информации, однако на данный момент единой универсальной информационной системы для такого взаимодействия на рынке нет.
Платформа на основе технологии распределенных реестров, оператором которой является технологическая (а не финансовая) компания, — это идеальный инструмент для организации быстрого и безопасного канала обмена данными, сокращающий временные и финансовые затраты участников рынка. Внедрение такой платформы будет являться большим стимулом развития секьюритизации ипотечных кредитов.
Второе возможное и еще более интересное направление развития секьюритизации ипотеки заключается в изменении существующего регулирования — закона об ипотечных ценных бумагах и закона по цифровым финансовым активам. Возможность выпуска ЦФА, обеспеченных обязательствами по ипотечным кредитам и «разгружающих» балансы банков- оригинаторов, позволит еще больше сократить затраты на выпуск ипотечных облигаций, что должно позитивно сказаться на темпах развития рынка.
Применение платформы смарт-контрактов для сложных сделок купли-продажи жилой недвижимости
Значимую часть рынка купли-продажи жилой недвижимости составляют сложные или так называемые альтернативные сделки, в которых участвует несколько участников (как минимум три) и разные объекты недвижимости (как минимум два). Доля таких сделок может варьироваться от 40 до 80% в зависимости от общей экономической ситуации — в стабильные и благоприятные периоды больше покупают новые квартиры, а в кризисные периоды вторичный рынок жилья устойчивее, чем рынок новостроек.
Альтернативные сделки представляют собой цепочку взаимосвязанных сделок. С одной стороны, они позволяют расширить для покупателей и продавцов число доступных вариантов и условий, а с другой — повышают сроки проведения сделок и повышают риски срыва сделок из-за выпадения из цепочки «слабого звена» (например, если кто-то из участников передумал или оказались недостоверными сведения об объекте недвижимости). Такие сделки из-за их сложности обычно организуются риелторскими компаниями, которые подыскивают варианты и обеспечивают безопасность операций. Однако нельзя забывать, что привлечение риелторов повышает затраты самих участников сделки.
При этом на рынке уже давно существуют крупные популярные площадки — маркетплейсы недвижимости, на которых аккумулируется большое число предложений о покупке и продаже. Такие маркетплейсы, как правило, располагают функционалом, обеспечивающим проведение безопасных сделок. Подключение всех подобных площадок (и возможно, риелторов, если они захотят остаться в этом сегменте сделок) к единой платформе смарт-контрактов позволит значительно расширить число вариантов для цепочки сделок. Это сделает сделки более гибкими и выгодными для простых граждан, а также снизит агентские расходы их участников за счет автоматизации многих процессов. Например, можно легко реализовать проверку нахождения всех участвующих в сделке квартир в залоге или одновременную регистрацию в Росреестре всех переходов права собственности на эти квартиры.
Токенизация «будущих квадратных метров»
Сейчас застройщики не могут пользоваться денежными средствами покупателей, замороженными на специальных эскроу-счетах, до ввода объектов недвижимости в эксплуатацию — эта мера введена для защиты интересов покупателей и пресечения злоупотреблений со стороны недобросовестных застройщиков. Однако по этой же причине добросовестные застройщики испытывают трудности с привлечением финансирования — оно обходится им дороже, чем могло бы обходиться, и эти дополнительные расходы в свою очередь закладываются в стоимость недвижимости. Другими словами, обеспечение безопасности денежных средств покупателей оплачивают сами покупатели.
Чтобы уйти от необходимости дополнительного повышения стоимости недвижимости, застройщик может получить «дешевое» финансирование путем выпуска на платформе «Мастерчейн» цифровых активов в виде облигаций с доходом инвестора, привязанным к росту стоимости недвижимости. Таким образом, застройщик быстро и дешево привлекает необходимые для реализации проекта средства, а инвесторы, со своей стороны, получают возможность рассчитывать на доходность, связанную с ростом стоимости недвижимости, без необходимости покупать при этом реальные квадратные метры (тем более — квартиру целиком).
Интересной задачей является определение так называемого оракула — источника достоверных данных о текущей рыночной стоимости жилья. Таким оракулом может выступать как сам эмитент-застройщик, транслируя реальные цены из договоров купли-продажи недвижимости, так и различные рыночные индексы или оценочные компании.
Резюме
Рассмотренные кейсы показывают, что внедрение современных цифровых технологий может стать существенным фактором развития даже такого классического рынка, как сегмент сделок с недвижимостью. За счет значительного объема и социальной значимости даже небольшое (в процентном соотношении) снижение стоимости жилья, ускорение процесса его приобретения и упрощение сопровождения ипотечного кредита дадут значительный экономический эффект для всего рынка.
